本報記者/吳靜/盧志坤/北京報道

北京時間2020年8月13日晚間，國內房產交易服務平臺貝殼找房(英文名稱Ke Holdings Inc。)在紐交所成功掛牌上市，股票代碼為BEKE。

雪盈證券數據顯示，貝殼找房開盤大漲75%，收盤時漲87.2%，總市值接近422億美元，折合人民幣約為2930億元(匯率6.9451)，成為國內市值最高的房產類企業之一。

此次貝殼發行價定為20美元/ADS(美國存托股份)，共發行1.06億ADS，另可行使1590萬ADS超額配股權。此次上市募集資金約24.4億美元，稀釋后總市值達233億美元(掛牌前)。承銷商包括高盛、摩根士丹利、華興資本、摩根大通、中金公司等。

據了解，騰訊認購至少2億美元;高瓴和紅杉分別認購1億美元;Fidelity認購至少2億美元，與Fidelity關聯的實體擬認購2億美元。

此次上市的主體為貝殼找房，同時還包括鏈家、德佑，以及金融、裝修等業務。募集資金大約30%用于研發，將繼續投資平臺功能和基礎設施技術，包括大數據、人工智能和虛擬現實;約30%用于擴展新房交易服務;約25%用于服務產品多樣化，以及業務運營擴展到新的地理區域。

平臺成交額逾2萬億元

貝殼找房由鏈家網升級而來，成立于2018年4月，是以技術驅動的居住服務平臺，業務包括二手房、新房、租賃、裝修和社區服務等居住服務。其前身鏈家網以二手房交易業務起家，據了解，在二手房交易市場，國內目前主要有兩種營利模式：一種是收端口費加競價排名的模式，即讓中介公司購買端口發布房源信息，也會有少量置頂信息，采用競價方式收費;另外一種則是收取房屋交易手續費。

貝殼找房在二手房業務上采取的是后者。為了盡快促成交易，貝殼找房從前身鏈家時期就開始構建樓盤字典來確保房源信息的準確、豐富，以讓購房者快速地了解房源基本信息，更快地進行購房決策;同時，貝殼找房還建立舉報懲罰機制，打擊虛假價格和房源。

基于鏈家時期所做的房源和數據積累，2018年，在鏈家的基礎上，貝殼找房作為線上+線下模式的房產交易和服務綜合平臺成立。它所構建起的ACN(AgentCooperation Network，經紀人合作網絡)，將復雜的房產交易環節細化、數據化，從而促進不同中介人、不同品牌的中介公司之間的行業分工協作。

貝殼找房以平臺模式引進各地中介機構品牌入駐，鏈家也成為貝殼找房平臺上的“自營”品牌。從2017年至2020年第二季度，貝殼找房平臺的門店已由原來的8030家擴展到42247家，而經紀人也從120214人發展到456047人。

在此基礎上，貝殼找房不僅從事二手房交易業務，同時也開展新房銷售、房屋租賃、房屋翻新、房地產金融解決方案等業務。根據招股書披露，其收入主要來源于住房交易和服務的費用及傭金，包括現有房屋交易、新房交易和新興服務及其他服務三部分。

根據財報顯示，貝殼找房的GTV(GrossTransaction Value，平臺成交總額)在2017年和2018年分別為1.01萬億元、1.15萬億元，2018年同比增長13.7%。在2019年這一數據達2.13萬億元，同比增長84.5%。最新更新的招股書顯示，今年上半年，貝殼找房平臺GTV達到1.33萬億元人民幣，相比上年同期的8900億元增長49.4%。

在2017~2019年間，其營收分別是255億元、286億元、460億元。今年上半年，貝殼找房總營收為272.61億元，同比增長39.01%。

盡管規模和營收在不斷增長，但貝殼找房仍處于虧損狀態。招股書顯示，貝殼找房在2017~2019年分別產生了5.38億元、4.28億元和21.80億元的凈虧損，今年上半年，繼續虧損16.07億元。

這與其高額的傭金拆分以及內部傭金和補償形成的收入成本密切相關，主要是向協助完成交易的其他機構及渠道支付的傭金，以及向中介及銷售人員支付的交易提成。

招股書顯示，2017~2019年，貝殼找房的收入成本分別為207.2億元、217.8億元和247.1億元。其中，用于內部傭金和補償的費用占比最大，分別為156.6億元、157.7億元、194.4億元。貝殼找房預計，因業務拓展需要，未來還將產生大量的成本和費用，短期內可能難以實現盈利。

但貝殼找房CEO彭永東解釋稱，如果從EBITDA(息稅折舊及攤銷前利潤，即除去非主營業務收入和非經常性收入)數據來看，公司是盈利的。該數據不包括因收購和商業合作協議而產生的無形資產的攤銷、物業和設備的折舊，以及以股份為基礎的補償費用等因素。在這一指標體系下，貝殼2017~2019年不僅持續盈利，而且2019年更是達到了最近3年的盈利峰值29.17億元。

新房收入首超二手房

從主要業務情況來看，貝殼二手房交易業務在2017~2019年的營收分別為184.6億元、201.5億元和245.7億元，2018年和2019年分別較前一年增長9.15%和21.94%。

雖然二手房交易仍是貝殼找房的基本盤，但近兩年新房業務的增長表現十分“亮眼”。新房業務2017~2019年的營收分別為64.2億元、74.7億元和202.7億元，2018年和2019年分別較前一年增長26.36%和171.35%。今年上半年，貝殼找房營業收入為272.6億元，其中，新房業務收入為139.8億元，這是貝殼找房新房業務營業收入首次超二手房業務，且占比超五成。

“新房和二手房聯動關系較強，二手房是整個房產交易的基礎，對于新房業務的轉化作用十分重要。”彭永東對此表示。據了解，貝殼找房2017~2019年以及2020年前兩季度二手房(含租房)傭金率分別為2.50%、2.45%、1.89%、1.73%、1.57%。而與此同時，新房交易渠道費率從2018年的2.6%上升至2019年的2.7%。

招股書顯示，貝殼找房新房業務GTV從2017年的2526億元增加至2019年的7476億元，但2017、2018、2019年相應的毛利率分別是44.7%、40.5%、24.3%。2020年一季度已經下滑至18.2%，去年同期為31.4%。

在財務處理上，貝殼找房將新房全部傭金確認為收入，而將合作經紀公司的傭金分成確認為收入成本，在此基礎上，貝殼2019年新房收入乃至總收入、成本均實現大幅增長。

成功上市

除了新房和二手房業務之外，貝殼找房前身鏈家在金融、裝修等業務上也早有布局，其長租公寓品牌自如則已獨立發展。

招股書顯示，此次上市的主要資產分為四大部分：一是貝殼找房旗下的平臺、技術型資產;二是天津小屋及旗下的金貝技術有限公司;三是鏈家垂直門店業務為主的中介服務資產;四是宜居泰和名下以貝殼金服、鏈鏈金融、理房通為主的金融資產。

據了解，貝殼找房2018年7月在開曼群島注冊成立了KE Holdings Inc.作為控股公司，當年7月起，該控股公司密集成立金貝(天津)科技有限公司等一系列WFOE(外商獨資企業)公司，為通過VIE模式(國內稱協議控制)在海外上市做準備。

同時，其鏈家、天津小屋信息科技有限公司、北京宜居泰和科技有限公司等境內業務運營企業與外商獨資企業訂立了一系列經修訂和重申的合同安排，將股權質押給WFOE公司，由此搭建了KE Holdings Inc.控股的VIE架構。

此次IPO后，董事長左暉持股(B類普通股) 26.2%，此外，部分股東將其持有的A類普通股投票權授予左暉代理，因此左暉投票股權占比為42.4%，有82.8%的投票權;騰訊持股為11.1%，為第二大股東，有3.3%的投票權;軟銀旗下SVF II Shell Subco (Singapore) Pte. Ltd.持股為9.3%，有2.8%的投票權;高瓴資本持股為4.8%，有1.4%的投票權。

對于貝殼找房上市，左暉指出，未來可能會出現兩個變化，一是更多的資源進入這個行業，二是可能會涌現更多的、新的競爭對手。“對于這兩件事情，我還是比較興奮的，因為對整個貝殼的組織都是一種優化。”