本報(bào)記者/吳靜/盧志坤/北京報(bào)道

北京時(shí)間2020年8月13日晚間，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)貝殼找房(英文名稱Ke Holdings Inc。)在紐交所成功掛牌上市，股票代碼為BEKE。

雪盈證券數(shù)據(jù)顯示，貝殼找房開盤大漲75%，收盤時(shí)漲87.2%，總市值接近422億美元，折合人民幣約為2930億元(匯率6.9451)，成為國(guó)內(nèi)市值最高的房產(chǎn)類企業(yè)之一。

此次貝殼發(fā)行價(jià)定為20美元/ADS(美國(guó)存托股份)，共發(fā)行1.06億ADS，另可行使1590萬(wàn)ADS超額配股權(quán)。此次上市募集資金約24.4億美元，稀釋后總市值達(dá)233億美元(掛牌前)。承銷商包括高盛、摩根士丹利、華興資本、摩根大通、中金公司等。

據(jù)了解，騰訊認(rèn)購(gòu)至少2億美元;高瓴和紅杉分別認(rèn)購(gòu)1億美元;Fidelity認(rèn)購(gòu)至少2億美元，與Fidelity關(guān)聯(lián)的實(shí)體擬認(rèn)購(gòu)2億美元。

此次上市的主體為貝殼找房，同時(shí)還包括鏈家、德佑，以及金融、裝修等業(yè)務(wù)。募集資金大約30%用于研發(fā)，將繼續(xù)投資平臺(tái)功能和基礎(chǔ)設(shè)施技術(shù)，包括大數(shù)據(jù)、人工智能和虛擬現(xiàn)實(shí);約30%用于擴(kuò)展新房交易服務(wù);約25%用于服務(wù)產(chǎn)品多樣化，以及業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)擴(kuò)展到新的地理區(qū)域。

平臺(tái)成交額逾2萬(wàn)億元

貝殼找房由鏈家網(wǎng)升級(jí)而來(lái)，成立于2018年4月，是以技術(shù)驅(qū)動(dòng)的居住服務(wù)平臺(tái)，業(yè)務(wù)包括二手房、新房、租賃、裝修和社區(qū)服務(wù)等居住服務(wù)。其前身鏈家網(wǎng)以二手房交易業(yè)務(wù)起家，據(jù)了解，在二手房交易市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)目前主要有兩種營(yíng)利模式：一種是收端口費(fèi)加競(jìng)價(jià)排名的模式，即讓中介公司購(gòu)買端口發(fā)布房源信息，也會(huì)有少量置頂信息，采用競(jìng)價(jià)方式收費(fèi);另外一種則是收取房屋交易手續(xù)費(fèi)。

貝殼找房在二手房業(yè)務(wù)上采取的是后者。為了盡快促成交易，貝殼找房從前身鏈家時(shí)期就開始構(gòu)建樓盤字典來(lái)確保房源信息的準(zhǔn)確、豐富，以讓購(gòu)房者快速地了解房源基本信息，更快地進(jìn)行購(gòu)房決策;同時(shí)，貝殼找房還建立舉報(bào)懲罰機(jī)制，打擊虛假價(jià)格和房源。

基于鏈家時(shí)期所做的房源和數(shù)據(jù)積累，2018年，在鏈家的基礎(chǔ)上，貝殼找房作為線上+線下模式的房產(chǎn)交易和服務(wù)綜合平臺(tái)成立。它所構(gòu)建起的ACN(AgentCooperation Network，經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò))，將復(fù)雜的房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)細(xì)化、數(shù)據(jù)化，從而促進(jìn)不同中介人、不同品牌的中介公司之間的行業(yè)分工協(xié)作。

貝殼找房以平臺(tái)模式引進(jìn)各地中介機(jī)構(gòu)品牌入駐，鏈家也成為貝殼找房平臺(tái)上的“自營(yíng)”品牌。從2017年至2020年第二季度，貝殼找房平臺(tái)的門店已由原來(lái)的8030家擴(kuò)展到42247家，而經(jīng)紀(jì)人也從120214人發(fā)展到456047人。

在此基礎(chǔ)上，貝殼找房不僅從事二手房交易業(yè)務(wù)，同時(shí)也開展新房銷售、房屋租賃、房屋翻新、房地產(chǎn)金融解決方案等業(yè)務(wù)。根據(jù)招股書披露，其收入主要來(lái)源于住房交易和服務(wù)的費(fèi)用及傭金，包括現(xiàn)有房屋交易、新房交易和新興服務(wù)及其他服務(wù)三部分。

根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，貝殼找房的GTV(GrossTransaction Value，平臺(tái)成交總額)在2017年和2018年分別為1.01萬(wàn)億元、1.15萬(wàn)億元，2018年同比增長(zhǎng)13.7%。在2019年這一數(shù)據(jù)達(dá)2.13萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)84.5%。最新更新的招股書顯示，今年上半年，貝殼找房平臺(tái)GTV達(dá)到1.33萬(wàn)億元人民幣，相比上年同期的8900億元增長(zhǎng)49.4%。

在2017~2019年間，其營(yíng)收分別是255億元、286億元、460億元。今年上半年，貝殼找房總營(yíng)收為272.61億元，同比增長(zhǎng)39.01%。

盡管規(guī)模和營(yíng)收在不斷增長(zhǎng)，但貝殼找房仍處于虧損狀態(tài)。招股書顯示，貝殼找房在2017~2019年分別產(chǎn)生了5.38億元、4.28億元和21.80億元的凈虧損，今年上半年，繼續(xù)虧損16.07億元。

這與其高額的傭金拆分以及內(nèi)部傭金和補(bǔ)償形成的收入成本密切相關(guān)，主要是向協(xié)助完成交易的其他機(jī)構(gòu)及渠道支付的傭金，以及向中介及銷售人員支付的交易提成。

招股書顯示，2017~2019年，貝殼找房的收入成本分別為207.2億元、217.8億元和247.1億元。其中，用于內(nèi)部傭金和補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用占比最大，分別為156.6億元、157.7億元、194.4億元。貝殼找房預(yù)計(jì)，因業(yè)務(wù)拓展需要，未來(lái)還將產(chǎn)生大量的成本和費(fèi)用，短期內(nèi)可能難以實(shí)現(xiàn)盈利。

但貝殼找房CEO彭永東解釋稱，如果從EBITDA(息稅折舊及攤銷前利潤(rùn)，即除去非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和非經(jīng)常性收入)數(shù)據(jù)來(lái)看，公司是盈利的。該數(shù)據(jù)不包括因收購(gòu)和商業(yè)合作協(xié)議而產(chǎn)生的無(wú)形資產(chǎn)的攤銷、物業(yè)和設(shè)備的折舊，以及以股份為基礎(chǔ)的補(bǔ)償費(fèi)用等因素。在這一指標(biāo)體系下，貝殼2017~2019年不僅持續(xù)盈利，而且2019年更是達(dá)到了最近3年的盈利峰值29.17億元。

新房收入首超二手房

從主要業(yè)務(wù)情況來(lái)看，貝殼二手房交易業(yè)務(wù)在2017~2019年的營(yíng)收分別為184.6億元、201.5億元和245.7億元，2018年和2019年分別較前一年增長(zhǎng)9.15%和21.94%。

雖然二手房交易仍是貝殼找房的基本盤，但近兩年新房業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)表現(xiàn)十分“亮眼”。新房業(yè)務(wù)2017~2019年的營(yíng)收分別為64.2億元、74.7億元和202.7億元，2018年和2019年分別較前一年增長(zhǎng)26.36%和171.35%。今年上半年，貝殼找房營(yíng)業(yè)收入為272.6億元，其中，新房業(yè)務(wù)收入為139.8億元，這是貝殼找房新房業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入首次超二手房業(yè)務(wù)，且占比超五成。

“新房和二手房聯(lián)動(dòng)關(guān)系較強(qiáng)，二手房是整個(gè)房產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，對(duì)于新房業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)化作用十分重要。”彭永東對(duì)此表示。據(jù)了解，貝殼找房2017~2019年以及2020年前兩季度二手房(含租房)傭金率分別為2.50%、2.45%、1.89%、1.73%、1.57%。而與此同時(shí)，新房交易渠道費(fèi)率從2018年的2.6%上升至2019年的2.7%。

招股書顯示，貝殼找房新房業(yè)務(wù)GTV從2017年的2526億元增加至2019年的7476億元，但2017、2018、2019年相應(yīng)的毛利率分別是44.7%、40.5%、24.3%。2020年一季度已經(jīng)下滑至18.2%，去年同期為31.4%。

在財(cái)務(wù)處理上，貝殼找房將新房全部傭金確認(rèn)為收入，而將合作經(jīng)紀(jì)公司的傭金分成確認(rèn)為收入成本，在此基礎(chǔ)上，貝殼2019年新房收入乃至總收入、成本均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

成功上市

除了新房和二手房業(yè)務(wù)之外，貝殼找房前身鏈家在金融、裝修等業(yè)務(wù)上也早有布局，其長(zhǎng)租公寓品牌自如則已獨(dú)立發(fā)展。

招股書顯示，此次上市的主要資產(chǎn)分為四大部分：一是貝殼找房旗下的平臺(tái)、技術(shù)型資產(chǎn);二是天津小屋及旗下的金貝技術(shù)有限公司;三是鏈家垂直門店業(yè)務(wù)為主的中介服務(wù)資產(chǎn);四是宜居泰和名下以貝殼金服、鏈鏈金融、理房通為主的金融資產(chǎn)。

據(jù)了解，貝殼找房2018年7月在開曼群島注冊(cè)成立了KE Holdings Inc.作為控股公司，當(dāng)年7月起，該控股公司密集成立金貝(天津)科技有限公司等一系列WFOE(外商獨(dú)資企業(yè))公司，為通過(guò)VIE模式(國(guó)內(nèi)稱協(xié)議控制)在海外上市做準(zhǔn)備。

同時(shí)，其鏈家、天津小屋信息科技有限公司、北京宜居泰和科技有限公司等境內(nèi)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)企業(yè)與外商獨(dú)資企業(yè)訂立了一系列經(jīng)修訂和重申的合同安排，將股權(quán)質(zhì)押給WFOE公司，由此搭建了KE Holdings Inc.控股的VIE架構(gòu)。

此次IPO后，董事長(zhǎng)左暉持股(B類普通股) 26.2%，此外，部分股東將其持有的A類普通股投票權(quán)授予左暉代理，因此左暉投票股權(quán)占比為42.4%，有82.8%的投票權(quán);騰訊持股為11.1%，為第二大股東，有3.3%的投票權(quán);軟銀旗下SVF II Shell Subco (Singapore) Pte. Ltd.持股為9.3%，有2.8%的投票權(quán);高瓴資本持股為4.8%，有1.4%的投票權(quán)。

對(duì)于貝殼找房上市，左暉指出，未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)變化，一是更多的資源進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，二是可能會(huì)涌現(xiàn)更多的、新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手�！皩�(duì)于這兩件事情，我還是比較興奮的，因?yàn)閷?duì)整個(gè)貝殼的組織都是一種優(yōu)化。”