天下烏鴉一般黑。

在蛋殼公寓“殼碎”后，行業(yè)老大自如的日子也不好過：前有北京房東總部維權，后又暫停租金貸降風險。

背后的重要推手——“長收短付”運營模式開始遭受普遍質疑，自如在收腹蛋殼“失地”的同時也亟待破解商業(yè)困局。

行業(yè)遭遇至暗時刻，自如還能讓租戶“自如”嗎?

自如糾紛顯現(xiàn)：房東維權管家“失蹤”

11月29日，多名房東前往自如北京總部維權，就合同解約事件要求賠償。其主要原因是業(yè)主與自如在解約后的賠償方式上出現(xiàn)糾紛。

“自如問我要兩萬多元的裝修折舊費，我認為自如主動要求解約，是不是應該自如賠償我，或者至少兩清，不應該支付賠償費。”業(yè)主潘先生表示，周日一共13個家庭去自如總部維權，我們普遍與自如在裝修折舊、空置費、服務保證金上有很大分歧。

也有業(yè)主表示，“從6月份起自如就開始電話騷擾，短信騷擾。要求房東要么降租，要么解約。”

對此，自如12月1日回應，“所有遭受解約影響的租客都會友好協(xié)商，對于符合合同支持的業(yè)主，將會賠付違約金。”

實際上，不僅僅是業(yè)主，個別租客也與自如產(chǎn)生糾紛，有租客表示，自己被自如以“房東不租了”的理由清退，且沒有得到賠償。

“自如自導自演一場鬧劇，導致我臨時找房搬走，他們還不用賠償。”

自如租戶方女士表示，11月中旬，自如管家通知業(yè)主收回房屋，讓她在7天內(nèi)搬走，管家還表示可以賠償一個月的房租。之后，自如管家失蹤，聯(lián)系不到他。她在一周內(nèi)找到房子、支付租金正準備搬走時，自如管家又出現(xiàn)了，還告訴她“臨時變更，你現(xiàn)在不用搬走了”。

“跟租戶說是我們業(yè)主不租了，跟業(yè)主說房子空著不得不解約。”前往總部維權業(yè)主王女士則表示，自如單方面與業(yè)主解除合約，并告知租戶在限定時期內(nèi)搬走，她與住在自己房子內(nèi)的租戶聯(lián)系，才得知實情。

對于業(yè)主的訴求，自如表示，自如將根據(jù)合同約定，賠償業(yè)主兩個月房租，終止合作關系。合同條款中涉及的裝修成本折舊費用，如果金額高于兩個月房租，按最高兩個月房租進行結算。

“迄今為止，尚未發(fā)生業(yè)主需向自如支付費用的案例。”自如還表示，對于個別業(yè)主提出賠償4-6個月租金以終止合作的要求，由于缺乏合同條款的支持，自如很遺憾無法滿足其要求，希望得到業(yè)主的理解。

公寓接連崩盤：業(yè)主租戶矛盾激增

長租公寓曾經(jīng)一度是資本的寵兒，在資本的加持下跑馬圈地、瘋狂擴張。

據(jù)投資中國數(shù)據(jù)，2018年長租行業(yè)約融資49筆，多集中于上半年。從2018年1月至2019年6月，自如公寓收到來自騰訊投資、紅杉資本、華平投資等投資方共計至少70億元人民幣的融資。

資本加持下，長租公寓的發(fā)展進入加速車道，長租公寓與其他風口賽道一樣，曾試圖迅速擴張，通過規(guī)模制勝。

然而，2020年以來，長租公寓行業(yè)卻一波未平一波又起。

2020年年初，長租公寓第一股青客公寓被傳爆雷傳聞。3月至5月，青客公寓百余名租客因“青客公寓拖欠業(yè)主租金”被房東驅逐。6月，青客公寓爆雷，上海、杭州、南京等多地青客公寓幾千租客、房東被套牢，租客們面臨“斷水、斷電、斷網(wǎng)、被房東驅逐”的窘境，同時還需要償還12個月至36個月不等的租金貸。

在青客公寓爆雷當月，蛋殼公寓前公司CEO高靖被帶走調(diào)查。

蛋殼公寓這一消息迅速導致蛋殼公寓股價多次熔斷。據(jù)了解，蛋殼公寓股票在開盤后迅速觸發(fā)熔斷，恢復交易后一度跌逾9%，隨后再度多次觸發(fā)熔斷。截至收盤，蛋殼公寓下跌6.32%，市值在當天跌至16億美元。

實際上，在過去兩年長租公寓行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)多起爆雷事件。

包括樂伽公寓、鼎家、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等。無獨有偶，今年青島、合肥、長沙多地的長租公寓也紛紛爆雷，南京我樂公寓爆雷，南京眾禾、杭州巢客等長租公寓也出現(xiàn)拖欠租金、“跑路”現(xiàn)象。

有媒體統(tǒng)計，截至到2019年末，高達69家公寓機構“離場”，其中濫用租金貸、跑路等占了約60%。僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬，涉及金額達3億元左右。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國目前共有900多家長租公寓相關企業(yè)。其中有22%長租公寓相關企業(yè)存在過經(jīng)營異常，近5%的相關企業(yè)曾收到過行政處罰或有過嚴重違法行為。

商業(yè)模式AB面：擴張快但易跑路

“看到蛋殼公寓爆雷、租金貸不退，自如還可以繼續(xù)租住嗎?”在北京租房的某報社記者徐海洋12月1日在朋友圈發(fā)問。

一般來說，長租公寓主要是通過“租金差”和“服務費”獲取盈利。目前， 長租公寓的主要問題還是營收壓力，長租公寓暫未打磨出一個好的盈利模式。“1%-4%之間的資金回報率說明，長租公寓是一個微利模式的生意。”業(yè)內(nèi)人士表示。

實際上，長租公寓“二房東”商業(yè)模式利潤微薄，高收地租以及租金迅速投入租賃新的房源進一步加劇資金鏈風險，盤子攤得越大資金鏈越難以控制。在2019年還沒有出現(xiàn)疫情的時候，自如蛋殼等長租公寓的商業(yè)模式，種種問題已經(jīng)初現(xiàn)端倪，疫情進一步顯現(xiàn)了商業(yè)上的問題。

“頭部長租公寓過去幾年過度依賴投融資輸血，當長租公寓在資本市場遇冷，自我造血能力弱的頭部企業(yè)也出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張。”諸葛找房市場研究員姜國君對8號樓表示，今年疫情導致開工延遲，另一方面也擊垮了部分中小微企業(yè)，短期內(nèi)因就業(yè)流入城市的人口會有所減少，長租公寓企業(yè)將面臨客戶流失、市場縮水的短周期，房間空置率隨之上升。

此外，青客公寓、蛋殼公寓等出現(xiàn)問題的長租公寓普遍存在租金貸。

近期，長租公寓市場的另一巨頭——自如向用戶宣布自如分期、輕松付于11月27日暫停使用，而自如分期和輕松付是自如為客戶提供的兩種房租貸款產(chǎn)品。

自如App的服務助手消息提示，簽約海燕計劃付款方式中，自如分期、輕松付于11月27日暫停使用，已簽海燕用戶不受影響，仍可正常還款。

除暫停支付貸產(chǎn)品之外，自如還添加了對貸款資金方的限制，北京地區(qū)不支持微眾資金端的自如分期支付。據(jù)了解，微眾銀行是蛋殼公寓和自如租金貸主要的合作放貸機構。

“(租金貸、長收短付)這類的商業(yè)運營模式，一旦租賃市場不景氣或者新增租戶較少的時候，機構將會面臨資金問題，具有很大的風險性。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄說。

租金貸的操作方式是，長租公寓平臺向業(yè)主推出月付、季付等方式，而租戶在與平臺簽約時，則是與金融公司三方簽訂借款合同。通過金融公司將全年房租先支付給公寓，之后住戶按月歸還租金給金融公司。這樣，長租公寓平臺不但可以快速套現(xiàn)。但一旦發(fā)生跑路事件，風險全部江轉嫁給租戶和金融公司。

“很多的長租公寓高租金從房東手里承租房屋，經(jīng)過裝修出租，為了吸引租戶入住，又采用低租金模式，前提是利用租戶的名義從第三方金融公司貸款提前繳納一年房租，運營機構利用提前收回的租金擴大規(guī)模或者運營。”

簡而言之，長租公寓長期以來“長收短付”、“租金貸”的商業(yè)模式，其優(yōu)勢是能迅速積攢大量資金池，并且可以用這個資金池迅速擴張，其問題則是，這樣的商業(yè)模式增高了跑路的風險。

“即’支付周期越長風險越大’。這也是這兩年長租公寓中的一個新情況。部分長租公寓企業(yè)為了加快融資，往往會有此類支付周期的約束，這是需要警惕的，后續(xù)租客也要對支付周期有足夠的重視和了解。”對此，嚴躍進表示。

自如停止自如分期、輕松付等租金貸的支付方式，無疑是想降低資金鏈風險。此外，近期與業(yè)主解約事件以及降租事件，也體現(xiàn)自如正在嘗試降低運營成本。

對此，嚴躍進表示，“對于長租公寓來說，想要長遠發(fā)展，第一，長租公寓如果想收租平衡，需要運營商設法降低成本，包括再次談判降低過高房租等。第二，核心還是穩(wěn)健運營，管好資金鏈。”

同策集團首席分析師張宏偉也表示，長租公寓若想走的長遠，就要回歸“微利模式生意”的本質。也就是說，長租公寓拿房的時候要便宜，出租的時候不能低于拿房價，還要留出裝修、空置等基本運營空間。

“資本退潮后長租公寓底層的商業(yè)邏輯，應該回歸到賺取微薄的租金差。”張宏偉說。(劉娜)