長租公寓企業“爆雷”風波不斷。近期，作為長租公寓頭部知名企業的蛋殼公寓接連傳出拖欠供應商賬款和房東租金等負面消息，引發市場熱議。而隨著年末務工人員返鄉潮臨近，租賃市場逐步轉入淡季，對面臨資金壓力的長租公寓企業而言無疑雪上加霜。11月以來，以深圳、南京、佛山為代表的多個熱點城市發文規范租賃市場，有望扭轉氣氛壓抑的租賃市場。

□本報記者 董添

形成資金沉淀

中國證券報記者梳理發現，近期部分知名長租公寓企業頻頻陷入拖欠員工工資、租戶排隊退押金、深陷流動性危機、或將宣布破產、App癱瘓、管家失聯、拖欠供應商貨款、連續被列為執行人等負面風波。同時，有租客爆料，交了房租，但長租公寓企業卻未將房租付給房東，導致房東收不到租金趕走租客，而租客的錢也沒法要回。還有的因平臺拖欠房東房租，被房東以斷水、斷電、斷網等方式驅趕。

面對多家知名長租公寓企業面臨的“爆雷”風波，景暉智庫首席經濟學家胡景暉指出，由于公寓與業主是月付或季付，而對租客則是半年付/年付，支付的時間差形成資金沉淀。在租金貸的加持下，很多長租公寓運營商要求租客年付租金，甚至更長，一次即可沉淀至少13個月的資金。而提供租金貸的貸款公司通常并非正規銀行，都是一些網貸公司或非正規金融機構，放大了風險。

胡景暉強調，將一年內要付出的房租(短錢)用于企業的滾動發展、裝修裝配等，這類投資在財務處理上通常至少需要用36個月進行攤銷、折舊，也就是將一年要付出去的錢做一個三年周期的投資，注定要變成龐氏騙局。一旦沒有新的租客進入，通過租金貸的方式超付房租，沒有新的投資人提供資金，長租公寓企業的現金流就會斷裂，進而出現爆倉、跑路等問題。

胡景暉稱，與此同時，我們也看到了行業的積極一面。2019年12月25日，住建部等六部門印發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，今年5月，中國證監會、國家發改委等聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》，多個地方政府開始對租賃市場加以整頓，以及住建部對即將出臺的《住房租賃條例》開始征求意見。

多地強化監管

中國證券報記者梳理發現，近期多個地區發文規范租賃市場。其中，不乏熱點一線城市的身影。

深圳市住房和建設局發布《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》(簡稱《緊急通知》)。其指出，部分長租公寓采取“高進低出”“長收短付”造成“爆雷”“跑路”的問題，已經引起政府部門高度重視和社會密切關注。住房租賃企業不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益;住房租賃企業應充分意識到采取“高進低出”“長收短付”方式進行市場擴張，從而引發資金鏈斷鏈的經營風險、法律風險。同時，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同。

在建立健全糾紛調處機制方面，《緊急通知》特別指出，壓實住房租賃糾紛處理主體責任，住房租賃企業應當建立租賃糾紛處理機制，及時受理房屋租賃投訴，妥善化解與相關當事人的糾紛。住房租賃企業與房屋權利人或者承租人的房屋租賃糾紛無法協商解決的，應當通過人民調解、訴訟、仲裁等法律途徑解決，不得采取暴力威脅、恐嚇、斷水斷電等暴力手段驅逐承租人。

除深圳外，以南京、佛山為代表的多個地區近期也發布了針對租賃市場的規范性文件，在調控租金水平、存量房改建等層面進行了規范。

調控租金水平方面，11月19日，佛山市南海區住建水利局發布關于公開征求《佛山市南海區2020年房屋租賃市場指導租金標準項目》和《2020年南海區公共租賃住房租金政府指導價評估項目》成果意見的公告。公告顯示，佛山市南海區定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平和公共租賃住房租金政府指導價。培育和發展住房租賃市場，支持住房租賃消費，逐步建立購租并舉的住房租賃制度和建立健全住房保障制度，多渠道逐步解決中低收入家庭住房困難，促進住房租賃市場的健康發展

存量房改建方面，11月18日，南京市城鄉建設委員會、南京市規劃和自然資源局、南京市住房保障和房產局聯合擬定《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實施細則(試行)》，進一步規范南京市存量房屋改建為租賃住房辦理流程，規定改建項目應當以整棟、整單元、整層(應具備獨立交通空間)為基本改建單位。

租賃市場轉入淡季

需要指出的是，目前，租賃市場已經轉入淡季。租賃市場成交量和成交價相比去年整體降幅明顯。成交量和租金雙雙下滑，對于目前面臨資金壓力的品牌長租房企業而言，無疑雪上加霜。

機構數據顯示，全國租賃市場方面，重點18城上周租賃市場成交量環比下降7%，整體租賃市場活躍度仍保持下降態勢，市場持續變冷。總體租金水平基本持平，環比微漲0.3%，同比下降5.1%。分城市來看，全國重點18城中，廣州、南京、深圳、大連和合肥五個城市呈現環比上漲，其余13城租賃成交量環比均呈現不同程度的下降，其中北京、西安、上海、青島、濟南和煙臺環比降幅超過10%。

除成交量下滑外，總體租金水平相比上年同期也有所下滑。全國重點18城上周月平均租金水平為41.8元/平方米，同比下降5.1%，環比小幅微漲。分城市來看，上海、北京、廣州、大連、天津、濟南、重慶和廊坊八個城市租金上周呈現環比上漲，漲幅在3%以內，其他城市均呈現環比下降態勢，降幅均在4%以內。從同比來看，上海、杭州、南京、成都、西安和合肥六個城市的租金水平高于去年同期，其中上海和杭州連續七周保持同比上漲，其他城市租金水平均低于去年同期。

“租賃市場存在明顯的淡旺季。一般而言，春節之后的2、3月份返工潮和7-9月份的畢業季，是租房市場的旺季，其余時間都是淡季。今年以來，受疫情等因素影響，進城務工人員明顯下降，租賃市場一直不太景氣。目前天氣轉冷，不少室外作業的工種逐漸減少，租賃市場隨之萎縮。”北京地區某租賃市場門店負責人對中國證券報記者表示，“目前，北京地區租賃市場轉入季節性淡季，除少數換房需求及前期合約到期面臨的續租外，新增租房需求整體較少。按照往年，這一現狀預計會維持到春節之后。”