作者： 孫夢凡

從交表到過會僅用時81天的融創服務(01516.HK)，赴港上市進程再進一步。

11月9日，融創服務公告稱，將于11月9日至11月12日公開招股，計劃全球發售6.9億股，發行價10.55~12.65港元，發行規模10.8億~12.95億美元，預計11月19日正式掛牌，匯豐(00005.HK)及摩根士丹利為其聯席保薦人。

融創服務成立于2004年，目前已是融創中國(01918.HK)六大業務板塊之一。若其順利登陸資本市場，融創中國將迎來第二個港股上市平臺。國內前五大房企中，將僅剩萬科還未將物業IPO提上日程。

四大基石投資者認購

根據港交所此前披露信息計算，融創服務從8月6日交表到10月26日即通過聆訊，僅用時81天，開創了2020年物企過會最短時間先河。

公告顯示，融創服務行使“綠鞋機制”(超額配售權)后，最多可募集資金12.95億美元。騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本作為其四名基石投資者，已分別認購1.5億美元、1億美元、6000萬美元及6000萬美元。

回顧騰訊的投資歷史，上述1.5億美元認購額是其目前在物管行業最大的基石投資;已布局大數據和云服等領域的IDG，此次系其首次將投資領域延伸至物管行業;而高瓴資本、雪湖投資，已投資過多家物管企業。

新上市物業股能頻頻引來基石投資，與物管行業的高增長性不無關系。

以融創服務為例，截至2020年6月30日，融創服務錄得營業收入17.9億元，同比增長52.9%，過去三年的年復合增長率為59.5%;同期錄得利潤2.51億元，同比上漲367.6%，三年復合增長率達150.7%。

實際上，早在2015年，融創中國董事局主席孫宏斌曾明確表示，不會謀求融創物業管理公司分拆上市。但資本對物業股沸騰的熱情，讓房企按捺不住搶占賽道。

同時，隨著“三道紅線”即將落地，分拆上市也成為房企“降杠桿”的手段。方正證券指出，行業融資邊際收緊，預計未來將有更多房企通過合作開發、上市拆分、配股融資和引入戰投等方式，達到“三道紅線”指標。

融創方面也表示，看好物管行業未來發展空間，分拆上市可使融創服務借力資本市場不斷提升競爭力，還可擁有獨立的融資平臺，直接進入資本市場進行股權及或債務融資，為未來發展提供資金。

目前，融創中國透過全資子公司持有融創服務100%權益，分拆上市完成后，預期將擁有融創服務不少于50%權益，這意味著，融創將通過合并財務報表及收取股息分紅，從融創服務的未來發展中繼續受益。

除全球發售外，融創還將向股東分配融創服務部分股份。“分派少部分融創服務股份，地產公司股東能更好地分享分拆帶來的收益，融創中國股價也將因此受益。”中泰國際評論稱。

龍頭物業股仍有空間

值得注意的是，盡管房企分拆上市熱情不減，但資本對物業股的狂熱態勢已開始減弱。9月份以來，港股物業板塊整體向下調整，多只明星股票紛紛翻綠，近期至少3家物業公司主動回購股份，以托底股價。

11月6日，建業新生活發布公告稱，董事會主席王俊216萬港元增持公司股份。此前一天，該公司實控人胡葆森已斥資492.88萬港元增持建業新生活653，000股股份，每股平均價7.55港元。

自9月份以來，建業新生活股價一路向下，截至10月30日收盤已跌至6.91港元，較9月初跌去三成多。管理層表示，公司股份一直以大幅低估本公司業績及潛在價值的水平交易，看好未來增長潛力。

富途證券認為，當下物業板塊多數個股估值處于高位，疊加同質化新股大量上市，市場供給大幅增加，引發板塊整體估值中樞下行。可供投資的同質化標的大量增加，投資者自然不再愿意出高價。

不過上述機構認為，雖然短期板塊遭遇大幅回調，但無法改變長期邏輯，即物管行業的集中度以及景氣度有望持續提高，行業龍頭市占率和業績空間遠未見頂，看好具備扎實基本面和成長空間的龍頭物業股。

回看融創服務，截至2020 年6月30日，該公司在管建筑面積1.054億平方米，已躋身上市物企在管規模過億的行列，但距碧桂園服務、恒大物業、萬科物業等仍有距離。過去三年，該指標年復合增長率94.5%。

在此前發展中，融創服務主要依靠母公司哺育，上市后其計劃將募集資金用于戰略投資及并購機會，以擴大業務規模，鞏固行業地位;并升級智能管理服務系統，拓展社區增值服務，開拓新的盈利增長點。