本報記者/秦玉芳/廣州報道 受疫情影響，長租短付公寓租賃平臺壓力上升，資金面臨斷裂風險，合作銀行也被波及。 近來多位青客公寓租戶稱，疫情以來青客公寓公司因資金緊張虧欠房東租金，導致房屋被收回，租戶被強制終止租房合同，但此前與銀行簽訂的租金貸款卻無法終止，租客被退租后仍被要求向銀行繼續繳納租房貸款。 分析人士指出，長租短付業務模式風險較高，為了刺激市場，平臺多會通過與銀行進行分期付款的合作以減輕租戶短期資金壓力，但也增加了杠桿風險，一旦平臺資金斷裂無法為退租租戶進行貸款兜底，銀行也會面臨壞賬風險。 退租后銀行貸款難斷 成立于2012年的青客公寓是分散式長租公寓的行業代表之一，2019年11月青客公寓在美國上市，成為國內“長租公寓第一股”。 連日來，青客公寓因租客退租后銀行貸款無法結清等問題屢遭投訴。據黑貓投訴平臺和21聚投訴等網絡投訴平臺顯示，今年以來關于青客公寓投訴達數千條，主要涉及青客公寓違約、不退押金、銀行貸款不還等問題。 湖北陳先生透露，去年10月與青客公寓簽了租房合同，因為貸款有優惠，所以從上海華瑞銀行一次性申請了18個月的分期貸款，今年6月，青客公寓告知其因為房源虧損房東收房，租房合同會被終止。“按照此前約定，辦理退房后，剩余的銀行貸款應該由青客公寓償還，但是現在我都已經退房好久了，每月仍會收到銀行催款短信。” 租客王先生告訴記者，根據當初簽訂的協議，其租房時辦理了分期付款，銀行將房租資金一次性給到公寓公司，王先生要每月償付銀行貸款，如果中途退租，除了扣除押金外，公寓公司會將剩余貸款一次性支付給銀行。“但是最近即使辦理了退房手續，青客公司也沒有付款給銀行，導致我們退租了貸款還要繼續還，不還就會被逾期。” 據青客公寓管理公司一份《退房退貸申請受理回執》顯示，完成退房資料審核后，青客公寓將向銀行發出退貸貸償通知，租客無需歸還下一期及以后各期貸款本金及利息，個人征信不受影響。 成都租戶何先生也有類似情況，據其透露：“我聯系青客公寓，對方告訴我說已經與銀行協商了，等到明年4月份前一次性全部還清，讓我不用擔心。但現在銀行征信顯示是逾期的，要做貸款等信用評級的話影響會很大。” 對此，上海華瑞銀行相關業務人士透露，今年上半年受疫情影響，長租公寓運營平臺的資金壓力較大，上述退貸訴求普遍也是這段期間發生的;期間銀行已落實復工復產相關政策，對因受疫情影響導致無法按期正常還款的小微企業和個人，通過調整還款計劃、設置寬限期等方式幫助緩解資金壓力，且相關平臺也在積極協商解決方案解決問題。 上海華瑞銀行方面也表示，雖然受疫情影響，合作長租公寓平臺青客公寓出現暫時資金緊張問題，給租房貸借款人帶來一定影響，但是，本著保障消費者權益為先的原則，在政府、監管等單位關心和指導下，該行主動擔當，積極采取措施平穩、有序地處置和解決租房貸借款人的合理訴求，已取得積極成效，有效地保障了消費者利益，最大程度降低疫情影響。 另一家與青客公寓合作的銀行相關業務人士透露，今年5月份左右青客公司就出現資金鏈斷裂的情況，無法為退租的租客一次性償還剩余貸款，銀行也根據實際情況進行了一些調整，對于這類租戶停掉了后續貸款，并將青客公司一次性償還余款方式改為按月償付。 上述銀行相關業務人士透露，該行與青客公司合作，由青客公寓收集租客審貸意愿，并進行初步篩查后提交銀行，銀行根據自己的風控模型進行風控審核，對于審核通過的租戶，銀行會一次性發放一筆貸款，貸款會直接給到公寓運營方，后期租戶會以每月分期付款的形式償還銀行貸款。“對于選取合作平臺，銀行首先會對平臺本身資質及資金情況等進行綜合評估考察，但此次疫情對租賃公寓的運營方影響確實比較大，導致資金鏈斷裂問題。” 某青客公寓房東稱，青客公寓拖欠租金已達3個多月，且水電費也未繳，只能強制收回房子另行出租。 青客公寓上市招股書顯示，2017~2019財年凈虧損分別為2.45億元、4.99億元和4.98億元。 中原地產首席分析師張大偉表示，像青客、蛋殼、自如等公寓運營平臺，都是采用長租短付的業務模式，向通過銀行分期貸款、優惠刺激等措施獲得資金的租戶收取一次性長期資金，同時按月向房東支付租金，利用租金差價和租金支付的時間差盈利。“這樣的模式，一旦出現市場波動或者資金挪作他用，可能導致運營平臺出現資金斷裂的問題，風險較高。” 資金承壓無法兜底 銀行遭波及 在張大偉看來，真正的長租公寓是擁有資產的機構將所持資產整合出租，風險相對較低，但長租短付的偽長租公寓模式，主要看中的是長租短付產生的資金池，是帶有金融屬性的業務模式，風險較高。 “由于一次性收取長期租金，為了緩解租客壓力刺激市場，長租短付的公寓運營平臺常常會與銀行合作進行貸款分期。隨著風險的逐步暴露，此前有租金分期貸款合作的銀行也日漸收縮，主要也是防控風險。”張大偉表示。 上述多項投訴中所涉及的“租金貸”業務即是金融機構針對一次性繳納長期租金的租戶推出的一項分期貸款業務，也稱為“分期月付”。金融機構與長租公寓平臺建立合作關系，平臺租戶在繳納房租時向金融機構提出貸款申請，經金融機構審批合格后會將租戶租金一次性支付給平臺，租戶則按月分期向金融機構償還租房貸款。據多位公寓平臺業務人士稱，目前分期月付的付款形式更為常用，平臺也在積極推薦。 南京李先生表示，其在蛋殼公寓上租房，簽合約的時候要求李先生綁定銀行卡，并讓其選擇是月付還是季付等付款方式，簽完合同后就直接給了李先生貸款協議，并要求錄制視頻進行貸款申請。“本來按月付款我并不想貸款，但租房管家說我簽合同時已經確定了月付，后面流程就必須走完，除非租客信用沒有通過銀行審核，再會通過其他方式支付。” 蛋殼公寓某租房管家表示，每個月付款，公寓公司資金流轉不過來，都要求客戶半年付或者年付，但這樣租客付款壓力較大，因此多會選擇分期付款。“一般來說月付就是分期月付，是跟第三方銀行合作，公司需要先拿到這筆錢，然后每個月通過蛋殼APP按月給銀行還款。現在分期付款的形式更符合市場需求，退房后剩下的分期由公司一次性支付給銀行，不需要租客償付。” 據某互聯網銀行相關業務人士透露，長租短付模式的公寓租賃運營平臺，與銀行合作相當于助貸模式，銀行將租客審批的定向資金一次性給到平臺，但對資金的用途不會限制;從銀行來看，這類貸款資金成本較高，貸款利率8%~9%，一般是要平臺兜底，但如果平臺出現問題，銀行也會有壞賬風險。“近年來這類平臺出問題的很多，今年情況又特殊，多數平臺都出現資金問題，實際上現在中小銀行做這塊業務的已經很少了，主要是國有大行在做，不過也是以購買資產直接出租的形式。” 不過記者從多家與公寓租賃運營平臺有合作的銀行了解到，近年來風險上升，銀行對這一租金分期貸款業務已開始收緊，疫情后，銀行在這一業務領域進一步調整，審貸放款等方面更加審慎。 |
