長租公寓經營中的亂象，最終還是得靠政府才能治理和清掃。 文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道） 1 繼P2P爆雷潮之后，緊接著就迎來了長租公寓爆雷潮。 原本，小巴以為爆雷這種事離自己很遠，沒想到在公司群里一聊，好幾個同事正深陷雷場。 “昨天剛跟租客battle完，但依然沒進展，唉！”小林說自己的遭遇，就如一個“死局”。 今年5月，小林出租的房子到期了，之前曾幫過他招租的一名中介，稱自己換了一家公司，小林沒有多想，繼續委托他找租客，重新簽了一份一年期的合同。 不久后，小林才得知自己中招了，因為他簽的這家“一租公司”是長租公寓，高價從房東處收房，按月付房租，然后低價租給租客，收的卻是一整年的房租。而且，這家公司的武漢分公司已經爆雷。 果然，不出所料，他僅收到了3個月的房租，這家長租公寓公司就不再付款了。 小林跑了好幾次公司總部，只得到了幾個非常敷衍的解決方案。這些方案雖然描述各有不同，但都是把自己的責任撇得干干凈凈，不再掏一分錢出來。 這樣的解決方案當然沒人會接受。小林和一批受害的房東趕緊報了案，希望公安能幫助追回租金，追不回的話收回房子也好。公安回復，這家公司的實控人已被限制人身自由，但公司還在，不屬于刑事案件，房東們和公司之間只是合同糾紛，建議去找公司協商解決，或者去法院起訴。 圖源：央視網  小林又馬不停蹄跑去法院，法院卻稱，小林遇到的長租公寓公司涉嫌詐騙，公安正在準備立案，因此暫不受理訴訟。 公安建議去法院起訴，法院卻說公安正準備立案。無奈之下，小林找到了租客，希望雙方能各自承擔一半損失，再一起去找長租公寓公司維權。可租客火氣很大，堅持稱自己交過一年房租了，堅決不出錢、不搬家。 跑了一圈的小林被整懵了，他不知該怎么辦，最希望的是監管部門能介入爆雷事件，出具一個統一的解決方案。 聽完小林的遭遇，群里另一位同事月半說，其實無論是租客還是房東，在跟長租公寓公司簽合同時，對方多少會露出破綻，但實在是防不勝防。 幾個月前，月半聯系上一名中介，對方推薦的房源不錯，價格還比市場價低幾百塊，半年付或年付還能享受一筆優惠，她一心動就簽了合同，一次性付了一年的房租。 住了半年之后，房東找上門。月半才知道，這家公司出事了。她拿出合同一看，更是傻眼，當初簽合同時她留意到合同logo是“21世紀房產”，這家公司有一定知名度，但仔細一看，底下蓋章的是另一家不知名的小公司。 房東找“21世紀房產”維權無果，便去報了案。月半也去報了案，民警主張私下調解，調解方案是各承擔一半的損失，允許月半住到合約到期，租金按月半的合同租金3750元/月來，房東當時簽的合同金額達4200元/月。如果房東最終從爆雷的公司那兒要回了租金，就把這部分錢還給月半。 月半說，眼下也只能如此了，這事兒就算認栽解決了。 月半說完沒多久，另一位馮同學丟出一份來自“城城找房”的《致全體業主和租客的一封致歉信》，她目前租住的房子，就來自這家公司。  致歉信中，“城城找房”稱，疫情期間大量租客集中退租導致其房源大量空置，最終通過對外舉債的方式承擔了上億元的損失。近來長租公寓爆雷不斷，導致不少租戶退租，其正常運營已受影響，希望業主和租客能理解并共渡難關。 致歉信看似真誠，但馮同學并不領情，因為近來群里時常有人反映，租客拿不回押金、房東拿不到租金、中介不管事，她隱隱開始擔憂，如果這家公司爆雷，自己租的房子還有半年才到期，那時到底是去還是留。 2 小巴的同事們經歷的爆雷事件，只是近期杭州出現的包括友客、巢客等在內的多家長租公寓公司爆雷的縮影。 從全國范圍看，據貝殼研究院不完全統計，從2018年到2020年三季度，已有近百家長租公寓公司陷入糾紛、資金鏈斷裂或倒閉。  就連已上市的頭部企業，情況也好不到哪去。“長租公寓第一股”青客公寓年報數據顯示，在2017-2019年的三個財年累計虧損達12.42億元。蛋殼公寓上市后出現App被下架整改、股價熔斷、拖欠工資、供應商敲鑼討薪等負面新聞，前不久甚至被傳“財務跑路，公司破產倒閉”。 長租公寓問題不斷，不乏疫情帶來的沖擊，但就算沒有疫情，該爆雷的公司大概率還是會爆雷。實際上那些資金鏈斷裂的長租公寓公司背后，套路如出一轍，大致可以概括為八個字——高收低租，長收短付。 為了搶占市場，它們往往付給房東高租金，再以低價格租給租戶，這是“高收低租”；為了維持周轉資金，它們會一次性收取租客半年或一年的房租，再按季或按月支付給房東，這是“長收短付”。 顯然，這樣的模式經不起推敲，更走不長遠，于是就出現了長租公寓公司破產倒閉、房東無處維權、租戶被下“逐客令”等一地雞毛。 3 長租公寓一地雞毛背后，究竟該從哪些方面找原因？政府該如何監管？如果不小心“踩雷”，又該如何從法律層面維權？下面就來看看大頭的分析。  我們聽過買不起房的，沒聽過租不起房的。在大量長租公寓進入市場之前，租賃市場除個別熱點城市外，基本是供求均衡的。 判斷租房市場是否供不應求，有一個判斷標準——租金是否不斷上漲。 以2016年二季度到2019年二季度的數據為例，除了個別月份，50城的房租環比漲幅均低于房價環比漲幅，租金市場基本平穩，沒有出現大幅上漲或下跌。 數據來源：城市房產網、易居研究院  自2017年以來，我國提出了“租售并舉”的房地產長效機制，但實際上租戶無法享受跟買房者同等的權利（如教育資源等），因此租房并非主流，市場容量不可能突然劇增。 但長租公寓相關企業蜂擁而入，看似門檻低，但經營起來很難。 第一，投資的回報周期很長。這個模式跟開酒店沒太大區別，酒店是按天結算，長租公寓是按季或按年結算，只是酒店提供的服務更多一些。 第二，利潤微薄，賺的是小錢。舉個例子，我自己將房子委托給長租公寓公司出租，長租公寓公司付給我2400元/月，租給租戶是2500元/月，只賺了100元/月的差價，萬一哪個月沒有租出去，就會虧2400元。 如果長租公寓能以3000元/月的租金租出去，利潤還行。但我作為房東，知道市場價在3000元/月，就不會同意以2400元/月的價格托管給他們，畢竟一簽就是兩年的合同。我自己也可以去網站上招租，或者將委托價提高至2800元/月。  第三，租客被分流。近幾年政府大量供給租賃用地，一些租賃住房、人才公寓的上市，分流了部分租戶。比如，南京2019年提出，每年至少要向市場新增供應100萬平米租賃住房。 目前，自如、相寓等大品牌已開始收縮規模，放緩節奏。小公司很可能因為承受不了風險而跑路。未來行業內或將出現更多的并購，來消化風險。 這種情況下，政府得從頭到腳對長租公寓進行監管。比如，今年4月，南京出臺了《關于落實住房租賃機構租金托管制度的通知》，要求住房租賃機構在商業銀行設立唯一的租金專用賬戶，與銀行簽訂租金托管協議明確托管內容、方式和程序。 這種資金托管的方式能防止長租公寓截留租客租金甚至卷款而逃，同時也會提高其運營成本，未來可能會出現更多爆雷情況。  現在的長租公寓已不是單純的租賃企業，而是一個個標準的“金融企業”，大部分長租公寓玩的都是一個以時間為核心要素的期限套利游戲。 將房主的預期租金，通過平臺項目轉移到公司名下，實際控制人可以隨意動用，這些金融工具帶來了巨大的市場風險。此類資金池的最大風險是掩蓋問題，后移投資風險。  另一方面，當越來越多的資本進入租賃市場，把中低端租賃房源升級成為中高端，這種情況下，對于租賃市場而言，已經失去了梯級消費，進而推動房租上漲。 對于監管層來說，如果市場上租賃企業規模不大，那么影響的只是一部分中高端租賃市場。但現在粗放的租賃市場，金融化的租金時間差，這些都導致企業跑路的概率增大，租金上漲的預期也增大。 長租公寓類的企業，在北京、上海等城市市場份額占比已經超過20%，如果計算二房東之類的同樣模式交易，當下市場，已經有60%的租賃房源很難見到房主交易。因此，需要加大監管力度。  目前長租公寓項目模式一般為：房東將房屋委托給長租公寓公司管理，兩者簽訂合同，同時長租公寓公司再與租客簽訂協議，將房子出租。 房東對房屋享有所有權，將房屋出租只是對房屋使用權的處分，相對租客而言，房東受到爆雷的沖擊相對較小。 如果發生爆雷，房東首先可以根據合同約定結合法律規定，就合同期內未能收到的租金，向長租公寓經營者提起主張要求支付。 同時，如果長租公寓經營者沒有償債能力，房東還可以起訴要求解除合同、結束租賃關系，主張違約責任。 假設當時房東和長租公寓經營者在合同中約定，房東可以單方通知長租公寓經營者解除合同，在房東通知長租公寓經營者解除合同后，還可以基于物權所有權直接起訴租客，要求租客騰退房屋并支付房東通知長租公寓經營者解除合同后的租金。 因為根據法律規定，在房東和長租公寓經營者解除合同后，租客已經無依據占有房屋，拒不騰退屬于對物權的侵害，房東可以起訴要求排除妨害，要求租客騰退房屋并支付占有房屋期間的租金損失。  租客是更弱勢的一方。因為租客是與長租公寓經營者簽訂合同，所以只能根據合同相對性向長租公寓經營者主張違約責任，面對房東的騰退及占用房屋所致損失的主張，租客只能以其與長租公寓公司租賃協議未到期且已經支付租金為由抗辯，這個抗辯理由得到法院支持的概率相對較低。 如果遇到房東強行撬門換鎖、扔行李等惡劣情形，也只能選擇報警，事實上報警通常也未必能夠解決問題。 ·END·
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